Один из способов приобретения квартиры в строящемся доме является заключение покупателем со строительной компанией договора о долевом участии в строительстве. Долевое участие в строительстве жилья получило широкое распространение в нашей стране. Строительные компании привлекают средства дольщиков и на эти деньги строят дом, после чего квартиры в этом доме переходят в собственность дольщиков.
Казалось бы, всё просто, понятно и взаимовыгодно, однако сейчас долевое строительство чаще всего представляется в негативном ключе, поскольку тысячи дольщиков, обманутых недобросовестными застройщиками, так и не получили своего жилья. Поэтому к вопросу приобретения жилья нужно подходить с максимальной осторожностью. Будущим дольщикам необходимо тщательно проверять всю документацию на строительство и внимательно читать условия договора.
Важным моментом стало введение более жёстких требований по отношению к застройщикам, в связи с чем большинство из них восприняли Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве) негативно. Застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков только после оформления соответствующих документов.
Таким образом, закон о долевом строительстве предъявляет повышенные требования к застройщикам на этапе начала строительства и тем самым делает более прозрачной и доступной для участников долевого строительства информацию о строительном объекте.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Согласно закону о долевом строительстве государственной регистрации подлежат:
— во-первых, договор долевого участия;
— во-вторых, залог предоставленного для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, или право аренды, субаренды указанного земельного участка и строящегося (создаваемого) на этом земельном участке многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
— в-третьих, право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства и право общей долевой собственности на общее имущество.
В соответствии с законом о долевом строительстве застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства дома только после выполнения им следующих условий:
— получения в установленном порядке разрешения на строительство;
— государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства;
— наличия инвестиционного договора. Именно в этом документе определяется круг лиц, имеющих отношение к строительству интересующего дольщика объекта, а также объём их прав и обязанностей;
— предоставления проектной декларации застройщика, которая включает в себя информацию о застройщике и проекте строительства. Проектная декларация публикуется в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, в том числе в сети интернет.
Исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов:
1) поручительство банка,
2) страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору.
Таким образом, установленное законом о долевом строительстве требование об обязательной регистрации договоров участия в долевом строительстве, является необходимой логически завершённой мерой, способствующей защите интересов участников долевого строительства. Это правило направлено главным образом на то, чтобы исключить практику так называемых двойных продаж, когда в отношении одного и того же строящегося объекта заключалось несколько договоров с разными приобретателями.
По материалам Управления Росреестра по Ивановской области